170 millions de mètres carrés inoccupés : l’urgence de repenser le bureau

Naila Khelifi
23 mai 2025
3 min de lecture

Dernière mise à jour : 3 oct. 2025

Avec 170 millions de m² de bureaux vacants en France, le modèle traditionnel s’essouffle. Espaces de sport, conciergerie, terrasses… Les services aux salariés deviennent le levier décisif pour rendre le bureau désirable et fidéliser les équipes.

Le bureau vit-il ses derniers jours ? Entre télétravail généralisé, vacance record de 173 millions de m² en France et exigences accrues des salariés, l’immobilier d’entreprise doit se réinventer.

Et pour survivre, le bureau doit redevenir désirable. Et cela passe par une transformation en profondeur de l’expérience proposée sur site.

Le bureau, un nouveau lieu de vie

Pendant longtemps, les salariés n’avaient pas le choix : aller au bureau était la norme. Désormais, ils attendent de leur lieu de travail qu’il leur apporte ce que le télétravail ne peut pas offrir : du lien, des services, du confort et de l’inspiration.

« La qualité de l’expérience sur site est désormais un critère central d’attractivité et de fidélisation des collaborateurs », affirme Nicolas Vauguier, directeur des partenariats de la plateforme Z#BRE.

Certaines grandes entreprises tentent d’imposer un retour en présentiel – à l’image de Google. Mais dans les faits, la contrainte ne suffit plus. Il faut convaincre. Et cela implique une refonte complète de la proposition de valeur du bureau.

De nouveaux usages, de nouveaux espaces

Cette transformation se joue sur deux fronts : l’optimisation de l’existant, et la reprogrammation des mètres carrés inoccupés.

Pour les entreprises propriétaires de leurs murs comme pour les asset managers, il devient stratégique de :

Réduire la surface utilisée, en vendant ou en mettant en location des espaces inutilisés (à d’autres entreprises, des porteurs de projets, ou pour des événements).
Améliorer l’usage des espaces conservés, en investissant dans l’agencement et dans les services.

Selon une étude de JLL, 60 % des entreprises prévoient d’investir davantage dans l’aménagement des espaces et dans l’expérience collaborateur.

Concrètement, cela passe par :

Des bureaux adaptés à chaque usage : phone boxes, salles silencieuses, espaces projets, salles de réunion immersives, studios médias.
Des espaces de convivialité : terrasses, salons de pause, restaurants modulables.
Des services à forte valeur d’usage : salle de sport, conciergerie, potager partagé, billetterie, pressing, espaces bien-être.

« Les espaces qui semblaient anecdotiques ou un peu gadget il y a encore quelques années deviennent de véritables leviers de fidélisation d’une nouvelle génération de collaborateurs », souligne Nicolas Vauguier. « Il faut pouvoir travailler dans de bonnes conditions, mais aussi gagner du temps. »

L’expérience sur site devient un outil RH

En plus de répondre à une logique d’efficacité spatiale, ces aménagements répondent à une stratégie RH claire : attirer, fidéliser et engager les collaborateurs.

Dans les grandes métropoles, où la mobilité est contrainte et le temps personnel rare, le bureau doit devenir un hub hybride, à mi-chemin entre lieu de production et espace de vie. Un endroit où l’on peut créer, se rencontrer, se concentrer… et respirer. Et cette évolution n’est pas qu’architecturale : elle est aussi technologique.

Les technologies, catalyseur de transformation

Derrière cette mutation, les technologies jouent un rôle structurant. Selon JLL, 71 % des dirigeants estiment que l’IA va transformer les modes de travail d’ici à 2030, et 66 % prévoient d’accélérer leurs investissements digitaux.

Loin d’un simple gadget, les outils numériques sont devenus indispensables pour :

fluidifier les usages (réservation de salles, commande de repas, planification de sa journée),
optimiser l’exploitation (capteurs de présence, gestion énergétique, analyse d’usage),
et enrichir l’expérience (bornes tactiles, signalement en temps réel, pilotage des services).

Vers des immeubles mixtes et adaptables

À plus long terme, cette transformation s’inscrit dans une dynamique encore plus large : celle de la mixité d’usages.

Les immeubles de bureaux de demain intégreront logements, commerces, lieux culturels, espaces partagés. Une réponse aux nouvelles attentes des actifs, mais aussi à la pression foncière, à la vacance immobilière et à l’enjeu environnemental.

« Plus les constructions s’orienteront vers une programmation mixte, plus les propriétaires auront besoin de technologies de suivi pour ajuster leurs espaces en fonction des usages réels », conclut Nicolas Vauguier.

Un nouveau modèle d’engagement

Le bureau n’a pas dit son dernier mot. Mais pour rester pertinent, il doit changer de nature : passer d’un lieu imposé à un lieu choisi.

Investir dans l’expérience sur site, ce n’est plus un bonus. C’est une condition de performance, de rétention des talents et de valorisation immobilière. En 2025, les m² les plus performants ne seront pas forcément les plus nombreux, mais ceux qui seront désirés, utilisés… et utiles.