Immobilier 2026 : taux de crédit, prix et loyers, à quoi s’attendre cette année ?

©Shutterstock Publié le 16 janvier 2026- écrit par Naila Khelifi

Le marché immobilier aborde 2026 sur des bases plus stables. Les taux d’emprunt se maintiennent, l’activité reprend progressivement et les prix se réajustent selon les territoires. Dans le même temps, le marché locatif reste sous forte tension dans de nombreuses zones.

Après deux années marquées par la hausse des taux et la chute des transactions, le marché immobilier français entre dans une nouvelle phase : celle de la stabilisation. Mais en 2026, l’enjeu ne sera pas tant le retour d’un “âge d’or” que la capacité des ménages à accéder au crédit, à trouver un logement, et à composer avec un marché locatif toujours sous tension.

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Taux autour de 3,3 %, transactions en légère reprise, prix qui cessent de reculer : les signaux d’accalmie se multiplient à l’orée de 2026. Reste une question centrale : cette stabilisation sera-t-elle suffisante pour relancer durablement le marché ? État des lieux des perspectives 2026, côté crédit, prix et loyers.

1) Crédit immobilier : un taux “plafond”

La première clé de lecture du marché en 2026 reste le financement. Sur ce point, les derniers baromètres montrent un mouvement clair : après les fortes hausses enregistrées entre 2022 et 2024, les taux se stabilisent.

Le baromètre CAFPI indique ainsi, en janvier 2026, des taux moyens autour de 3,11 % sur 15 ans, 3,25 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans.

Cette stabilisation s’inscrit dans un cadre réglementaire également plus lisible : la Banque de France fixe le taux d’usure (plafond légal au-delà duquel un crédit ne peut être accordé) à 5,13 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus au 1er trimestre 2026.

En 2026, le marché du crédit devrait donc rester dominé par la sélection des dossiers : niveau d’apport, taux d’endettement, stabilité professionnelle. Autrement dit, la “baisse” du taux ne sera pas nécessairement le moteur principal : l’accès au crédit dépendra surtout des profils.

2) Prix de vente : reprise hétérogène

Sur les prix, l’année 2026 pourrait confirmer une tendance amorcée en 2025 : l’arrêt progressif de la baisse généralisée observée sur une partie du territoire.

Dans leur bilan annuel, les Notaires de France notent que le marché de l’ancien montre des signes de reprise. Les données entre septembre 2024 et septembre 2025 indiquent une légère hausse des appartements anciens, tandis que les maisons anciennes restent globalement stables.

Ils relèvent également un redémarrage de l’activité : le volume de transactions dans l’ancien a progressé à fin septembre 2025, autour de 921 000 ventes sur 12 mois.

Dans la région parisienne, les Notaires du Grand Paris évoquent une reprise fragile mais réelle : l’activité repart, sans que les prix ne retrouvent leurs niveaux d’avant-crise.

En clair, 2026 pourrait être une année de stabilisation des prix, avec des évolutions contrastées :

• maintien de la pression dans les zones où la demande reste forte,

• ajustements persistants sur les marchés surévalués,

• décotes plus fréquentes sur les biens pénalisés par leur performance énergétique.

3) Transactions : un marché qui se réorganise

Le retour d’activité reste, à ce stade, progressif. Plusieurs acteurs décrivent un marché où les acquéreurs reviennent, mais dans un cadre plus contraint : budget ajusté, surfaces réduites, éloignement accru, négociation redevenue possible.

Un point, néanmoins, demeure central : la relance n’est pas homogène. Une partie des ménages reste exclue du marché du crédit, notamment les primo-accédants à faibles apports, ce qui limite mécaniquement la profondeur de la reprise.

4) Loyers : une hausse encore portée par la tension et l’indexation

Côté locatif, 2026 devrait prolonger une dynamique déjà très installée : la hausse des loyers, sous l’effet combiné de l’indexation et d’une pénurie d’offres.

Le mécanisme d’augmentation annuelle repose sur l’Indice de référence des loyers (IRL), rappelé par le site officiel Service-Public.fr. La révision du loyer dépend du dernier indice publié à la date de référence du bail.

L’UNAFO indique par exemple qu’à compter du 1er janvier 2026, l’indexation applicable sur la base de l’IRL du 2e trimestre 2025 s’établit à +1,04 %.

Cette hausse, modérée en apparence, s’additionne aux tensions déjà fortes : dans de nombreuses villes, la demande locative reste supérieure à l’offre, avec une concurrence accrue sur les petites surfaces et les logements mieux classés sur le plan énergétique.

5) Un marché plus stable, mais toujours segmenté

En 2026, le marché immobilier devrait davantage s’inscrire dans une logique de stabilisation que de reprise franche. Les taux de crédit resteraient durablement supérieurs aux niveaux d’avant 2022, les prix évolueraient de façon contrastée selon les territoires, et les loyers continueraient de progresser dans les zones tendues.

Cette configuration confirme un marché à plusieurs vitesses : les ménages disposant d’un apport important et d’une forte capacité d’emprunt retrouvent des marges de manœuvre, tandis que les acheteurs plus contraints restent dépendants de critères bancaires stricts. Côté locatif, la tension demeure élevée. En 2026, la question centrale reste celle des conditions d’accès au logement.