Déclaration des revenus fonciers : tout ce qu'il faut savoir avant la période fiscale

Écrit par Naila Khelifi - Publié le 5 mai

La période fiscale approche, et avec elle, la traditionnelle déclaration des revenus fonciers. Une étape obligatoire pour les propriétaires bailleurs. Régimes, dates, erreurs à éviter, nouveautés 2025… On fait le point sur tout ce qu’il faut savoir pour déclarer sereinement.

Chaque année, les propriétaires bailleurs doivent déclarer aux impôts les revenus issus de la location de leurs biens immobiliers. Une démarche qui peut sembler complexe, mais qui, bien anticipée, permet d'éviter des erreurs et d'optimiser sa fiscalité.

Quels sont les revenus fonciers concernés ?

Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus pour la location de biens immobiliers non meublés. Ces revenus concernent aussi bien les propriétés bâties (appartements, maisons, locaux commerciaux) que les terrains non bâtis. En revanche, les locations meublées relèvent d'un autre régime fiscal : celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Où et comment faire sa déclaration ?

La déclaration des revenus fonciers peut être effectuée en ligne sur le site officiel des impôts (impots.gouv.fr) ou via un formulaire papier.

• En ligne : Il suffit de se connecter à son espace personnel, de remplir la rubrique “Revenus fonciers” et, si nécessaire, d’ajouter le formulaire 2044 pour une déclaration au réel.

• En version papier : La déclaration se fait sur le formulaire 2042, et le formulaire 2044 doit être ajouté si l'on opte pour le régime réel.

Les différents régimes d'imposition

Il existe deux régimes fiscaux pour les revenus fonciers : le micro-foncier et le régime réel.

• Le régime micro-foncier : la simplicité, mais peu d'optimisation

Ce régime s'applique si les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir les charges liées à la location. Aucun justificatif n'est requis, mais ce régime n’offre pas la possibilité de déduire les dépenses réelles engagées (travaux, assurances, intérêts d'emprunt, etc.).

• Le régime réel : une gestion plus fine, mais plus complexe

Si les revenus fonciers excèdent 15 000 €, ou si le propriétaire choisit volontairement ce régime, il peut déduire de nombreux frais réels, notamment :

• Les intérêts d'emprunt (pour l'acquisition ou la rénovation du bien).

• Les travaux d'entretien et d'amélioration.

• Les frais de gestion locative.

• Les primes d'assurance.

• La taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères).

  
  

Si après déduction, le propriétaire enregistre un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. L'excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Quand faire sa déclaration ?

• Déclaration en ligne : Ouverture le 13 avril, avec des délais échelonnés selon le département de résidence jusqu'au 8 juin.

• Déclaration papier : Date limite fixée au 22 mai. Le non-respect de ces délais peut entraîner des pénalités de retard.

Les erreurs à éviter

• Omettre certains revenus : les loyers impayés mais non irrécupérables doivent être déclarés.

• Choisir le mauvais régime fiscal : opter pour le micro-foncier alors que le régime réel serait plus avantageux.

• Mal déduire certaines charges : les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles.

• Ne pas conserver les justificatifs : en cas de contrôle fiscal, il faut pouvoir prouver les dépenses déclarées.

Les spécificités à prendre en compte en 2025

Avec la réforme fiscale de 2025, quelques points évoluent :

• DPE et restrictions : les logements classés G ne peuvent plus être loués, et les biens classés F et G ne peuvent plus voir leur loyer augmenté.

• Suppression progressive de certains dispositifs : le dispositif Pinel s’est terminé fin 2024, et de nouvelles solutions doivent être envisagées.

• Encadrement de la location saisonnière : de nouvelles règles imposent aux communes de mieux contrôler les locations de courte durée.

• Modifications du statut LMNP : le seuil d’exonération du régime micro-BIC est abaissé, rendant la fiscalité du meublé moins avantageuse.

La déclaration des revenus fonciers ne doit pas être vue comme une simple formalité, mais comme une véritable opportunité d'optimisation fiscale. Une bonne anticipation et une connaissance précise des règles permettent non seulement d'éviter les erreurs, mais aussi de maximiser ses avantages. En cas de doute, il est toujours recommandé de faire appel à un professionnel (expert-comptable, conseiller fiscal) pour s’assurer de faire les bons choix.