Escroquerie immobilière à un milliard d’euros, le procès Apollonia jugé à Marseille

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Écrit par Naila Khelifi - Publié le 7 mai 2025

Ils rêvaient de se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais, mais ont perdu au final près d'un milliard d'euros: la société Apollonia et 13 autres prévenus sont jugés à Marseille pour une vaste escroquerie immobilière. 

Avec 15 prévenus dont un avocat et trois notaires, quelque 760 parties civiles, 110 avocats et un dossier de 110 tomes, le dossier Apollonia est jugé depuis le 31 mars 2025 à Marseille pour plus de deux mois, avec des centaines de victimes flouées qui espéraient se constituer un patrimoine à moindre frais.

La salle des procès hors-norme du tribunal correctionnel, installée dans la cour de l'ancienne caserne militaire du Muy, aura rarement été aussi remplie. Sur les bancs des prévenus, la famille Badache, fondatrice de la société de gestion de patrimoine Apollonia, basée à Aix-en-Provence (Bouches-du-Rhône): Jean, ancien commerçant, sa femme Viviane, esthéticienne de profession, et leur fils, Benjamin, un temps aux commandes de l’entreprise.

« Des dégâts humains irréparables »

Dans la salle, beaucoup d'anciens médecins aujourd'hui retraités, avec "des dégâts humains irréparables, des suicides, des décès, des dépressions", rapporte à la presse Jean Imbert, vice-président de l'association de victimes créée dans cette affaire qui arrive "enfin" devant la justice, 17 ans après les premières plaintes.

Il y a ainsi plusieurs cas de maisons familiales vendues, de faillites personnelles, de personnes se retrouvant avec le minimum légal, d'enfants contraints de renoncer aux héritages, rapporte-t-il.

Pascale Hoffmann, veuve Cucuz, tient dans ses bras une photo de son mari, aujourd'hui décédé, et de son plus jeune fils, qu'il a à peine connu. Elle est gynécologue-obstétricienne à l'hôpital à Grenoble, lui était médecin généraliste. Un collègue les met en relation avec Apollonia.

Le commercial leur propose "un rêve": pouvoir construire un patrimoine immobilier à rentabilité exceptionnelle sans apport, ce qui devait leur permettre de partir faire de l'humanitaire tout en ayant mis à l'abri leurs quatre enfants.

Simples “manœuvres commerciales agressives" ? 

Les professions médicales étaient particulièrement ciblées car elles ont des moyens, peu de temps libre et un métier basé sur la confiance et une certaine idée du service public, énumère cette femme au regard doux, vêtue de noir, auprès de quelques journalistes.

Apollonia leur proposait d'acquérir des lots de programmes immobiliers éligibles au dispositif de loueurs meublés professionnels (LMP), fiscalement avantageux. 

Le mécanisme semblait d'autant plus attractif que "les effets combinés de ces avantages fiscaux et des revenus tirés de la mise en location des biens étaient censés" garantir aux clients "l'autofinancement des acquisitions", résume le juge d'instruction dans ce dossier.

Mais le ticket d'entrée pour atteindre ce "Graal" était élevé, l'investisseur devant justifier de plus de 23.000 euros par an de son activité de loueur pour être un LMP. Un impératif qui a conduit à la multiplication des acquisitions, pour des montants compris entre 800.000 et quatre millions d'euros par les investisseurs.

Des acquisitions financées la plupart du temps par emprunts. Pour Pascale et son mari, ce sera trois millions d'endettement: "On nous a vendu 13 lots, dont certains ne sont pas construits".

Apollonia, qui gérait tout pour ses clients, contractait pour eux des emprunts auprès de plusieurs banques, allant jusqu'à falsifier leurs relevés bancaires pour maquiller leur endettement grandissant. Et ceux-ci se retrouvent peu à peu face à des dettes insurmontables.

Un moment mises en cause, plusieurs banques partenaires de ces montages sont désormais parties civiles.