Loi finance 2025 : quels changements pour le secteur immobilier ?

Écrit par Naila Khelifi- Publié le 5 mai

Élargissement du PTZ, droit de succession, modalités MaPrimeRénov', fiscalité des locations meublées… La Loi de Finances 2025 a introduit plusieurs mesures significatives pour le secteur immobilier en France.

Nouvelle année, nouvelles mesures. Le projet de loi de finances 2025, adopté définitivement en février après un dernier vote du Sénat, marque un tournant pour le secteur immobilier.

Avec des dispositifs renforcés en faveur de l’accession à la propriété, des incitations à la rénovation énergétique et des ajustements fiscaux impactant les investisseurs, la loi de finances 2025 redéfinit les priorités du marché. Retour sur les mesures phares à retenir. 

1. Prolongation et ajustement du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

   
   

Le PTZ, auparavant réservé aux primo-accédants sous conditions de revenus et limité à certaines zones géographiques, est désormais étendu à l'ensemble du territoire pour l'achat de logements neufs, y compris les maisons individuelles. Il est également prolongé jusqu'à fin 2027, avec des ajustements pour favoriser l'accession à la propriété. 

Le dispositif est recentré sur les zones tendues (A et B1) pour l'achat de logements neufs, et sur l'ensemble du territoire pour l'acquisition de logements anciens sous condition de travaux.

2. Augmentation des frais de notaire

Pour permettre aux départements de faire face à la hausse de leurs dépenses, ceux-ci peuvent désormais relever le plafond des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), appelés « frais de notaire », sur les transactions immobilières. Le plafond du taux de la taxe est actuellement à 4,5 %. Les départements auront la possibilité de le fixer à 5 % pour une période de trois ans.

Le Conseil de Paris a décidé de relever ce fameux plafond à compter du 1ᵉʳ avril, pour une durée de trois ans, afin de compenser l’effort demandé aux collectivités locales dans le cadre du budget. Et d’autres départements devraient suivre.

Néanmoins, cette mesure ne s’applique pas si vous faites l'acquisition de votre résidence principale pour la première fois. Vous pourrez échapper à cette hausse, dans la limite d'une valeur taxable de 250 000 euros. 

3. Exonération fiscale sur les donations pour l'achat immobilier

   
   

Les dons familiaux d’argent (enfants, petits-enfants, arrières petits-enfants) sont exonérés de droits de mutation s’ils sont destinés à l’achat ou à la construction d’une résidence principale, ainsi qu’aux travaux de rénovation énergétique du bien. 

Cette exonération est plafonnée à 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire à condition de conserver le bien pendant au moins cinq ans. Une mesure encourage la transmission de patrimoine en faveur de l'accession à la propriété.

4. Dispositif Loc'Avantages prolongé

   
   

Le dispositif « Loc’Avantages » qui avait été supprimé fin 2024, est reconduit jusqu’en 2027. Il permet aux bailleurs qui louent leur logement avec un loyer inférieur aux prix du marché, à des locataires aux revenus modestes, de bénéficier déductions fiscales proportionnelles à l'effort consenti sur le loyer.  

Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est importante. Elle varie de 15 à 65 % des revenus locatifs, en fonction du niveau de réduction appliqué au loyer.  Les propriétaires qui confient la gestion de leur bien à une agence immobilière sociale ou à une association agréée par l’État peuvent bénéficier d’avantages fiscaux encore plus avantageux.

Pour prétendre à ce dispositif, plusieurs conditions doivent être remplies. Le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale, et réservé à des locataires répondant à des critères de ressources. De plus, il doit faire l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et présenter une performance énergétique supérieure à F sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

5. Maintien des aides à la rénovation énergétique

   
   

Dans ce même contexte, le gouvernement a décidé de maintenir inchangés les paramètres des principales aides à la rénovation énergétique des logements privés. Les ménages continueront d’avoir accès à des subventions pour entreprendre des rénovations importantes ou pour réaliser des travaux plus modestes – souvent appelés « mono-gestes ».

Ce soutien constant vise à promouvoir l’efficacité énergétique tout en réduisant les coûts à long terme pour les propriétaires. Investir dans la rénovation énergétique reste, de ce fait, une option viable et intéressante pour améliorer la valeur d’un bien immobilier tout en contribuant à la réduction des émissions de carbone.

6. Évolution de la fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP)

   
   

La loi de Finances rehausse la fiscalité sur les plus-values réalisées lors de la revente d’un bien immobilier, mis en location meublée non professionnelle (LMNP), en réintégrant l’amortissement comptable déductible des recettes locatives imposables, dans le calcul de la plus-value de cession.

Sont exclues de cette évolution fiscale les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées. En revanche, les propriétaires seront toujours exemptés d’impôt sur les plus-values de cession après une détention de 22 ans de leur logement et de cotisations sociales après 30 ans.