Squatteurs et loyers impayés : que faire en tant que propriétaire ?

Écrit par Naila Khelifi - Publié le 5 mai 2025

La fin de la trêve hivernale rouvre la voie aux expulsions pour loyers impayés ou squats. Malgré des règles renforcées, récupérer son bien reste une procédure encadrée et souvent longue.

Chaque année, le 31 mars marque la fin de la trêve hivernale. Dès le lendemain, les propriétaires peuvent de nouveau engager des procédures d'expulsion contre les locataires en situation d'impayés ou les squatteurs occupant illégalement leur logement. 

Mais quelles démarches entreprendre pour récupérer son bien en toute légalité ? Quels sont les droits et recours possibles pour les bailleurs face à ces situations parfois longues et complexes ? Décryptage.

Squatteurs : des règles durcies mais une procédure toujours délicate

Un squatteur est une personne qui occupe illégalement un logement, sans l’accord du propriétaire. Face à l’augmentation des cas de squats ces dernières années, la législation a évolué pour mieux protéger les propriétaires.

Les recours possibles contre un squat

Depuis la loi « anti-squat » de 2023, les démarches pour récupérer un bien squatté ont été accélérées :

• Procédure administrative accélérée : Depuis 2023, un propriétaire peut signaler une occupation illégale auprès de la préfecture. Après vérification, le préfet peut ordonner l’expulsion sous 72 heures sans passer par le tribunal, à condition que le logement soit une résidence principale ou secondaire.

• Dépôt de plainte : Une plainte pour violation de domicile doit être déposée auprès des forces de l’ordre. Si la procédure administrative ne fonctionne pas, une action judiciaire est nécessaire.

• Expulsion forcée : Si le squatteur refuse de partir, le propriétaire doit obtenir une décision de justice et faire appel à un huissier pour mettre en œuvre l’expulsion avec l’aide des forces de l’ordre.

⚠ Attention : La trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs depuis la loi de 2023. Une expulsion peut donc être demandée toute l’année, y compris en hiver.

Loyers impayés : comment réagir face à un locataire défaillant ?

Contrairement aux squatteurs, un locataire qui ne paie plus son loyer bénéficie de certaines protections, notamment pendant la trêve hivernale (du 1ᵉʳ novembre au 31 mars). Dès le 1ᵉʳ avril, un propriétaire peut engager une procédure d’expulsion en cas d’impayés.

Les étapes pour récupérer son bien

1. Rappel amiable et mise en demeure Avant d'entamer une procédure judiciaire, il est conseillé de contacter le locataire pour comprendre la situation et tenter un arrangement (étalement des paiements, aide sociale). Une mise en demeure de payer, envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, peut également être une première étape.

2. Saisir la caution ou l'assurance loyers impayés

   • Si le locataire a un garant, celui-ci peut être sollicité pour régler les dettes.

   • Si le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés (GLI), il doit rapidement déclarer l'impayé pour être indemnisé.

3. Lancer une procédure d’expulsion Si le locataire ne régularise pas la situation, il faut :

4. Adresser un commandement de payer via un huissier.

5. Saisir le tribunal pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.