Préemption : pourquoi l’état des parties communes pèse sur le prix

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Écrit par Naila Khelifi avec AFP - Publié le 5 mai 2025

La justice rappelle que l’état des parties communes compte dans l’évaluation d’un bien préempté, même si leur dégradation est liée à l’arrêt des travaux imposé par la zone d’aménagement.

La justice a tranché. Pour fixer le prix d'un appartement préempté situé dans une zone d'aménagement différé, il faut tenir compte de l'état des parties privatives et des parties communes, même si la dégradation de ces dernières est due à l'arrêt de tous travaux du fait de la création de la ZAD, a jugé la Cour de cassation.(Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 avril 2025, n° 23-23.206)

Quand une commune préempte un bien situé dans une ZAD, le débat sur le prix peut rapidement s’enliser. C’est ce qu’a vécu un copropriétaire dont le logement se trouvait dans une zone d’aménagement différé, un périmètre défini pour permettre la constitution d’une réserve foncière en vue de futurs projets d’urbanisme. Dans ce type de secteur, les ventes sont soumises au droit de préemption : la commune peut se substituer à l’acheteur, au prix qu’elle juge juste.

Prix à débattre, état à constater

Informée de son intention de vendre, la commune n’était pas tombée d’accord avec le propriétaire sur le prix. L’établissement public chargé d’exercer le droit de préemption avait donc saisi la justice. En première instance, puis en appel, les juridictions avaient fixé un montant supérieur à celui proposé par la commune. Pourquoi ? Parce qu’elles estimaient que la forte dégradation des parties communes de l’immeuble – pourtant visible – ne devait pas être retenue pour minorer le prix.

Selon la cour d’appel, cette dégradation ne résultait pas d’un manquement du vendeur mais d’un phénomène extérieur : la création même de la ZAD, qui avait bloqué tous les travaux d’entretien et de rénovation de l’immeuble. En clair, le propriétaire ne devait pas être pénalisé pour un état dont il n’était pas responsable.

La Cour de cassation remet les pendules à l’heure

Mais la Cour de cassation n’a pas validé ce raisonnement. Dans une décision du 21 mars 2024, elle rappelle que le prix d’un bien préempté, en copropriété, doit être évalué en tenant compte de l’état des parties privatives et des parties communes, quelle que soit la cause de leur dégradation. Peu importe donc que l’abandon d’entretien soit dû à la mise en ZAD. Ce qui compte, c’est l’état réel de l’immeuble au moment du jugement de première instance.

Ce rappel a des conséquences concrètes : si les parties communes d’un immeuble sont en mauvais état, même pour des raisons extérieures au propriétaire, cela peut justifier une décote du prix. Et ce, même dans le cadre très particulier d’une vente sous préemption en zone d’aménagement différé.

Un repère pour les vendeurs en zones contraintes

Cette décision apporte une clarification bienvenue pour les vendeurs concernés par une ZAD, mais aussi pour les professionnels de l'immobilier. Elle souligne que la valeur d’un bien ne s’apprécie pas uniquement en fonction des intentions de la collectivité, mais bien selon des critères objectifs, visibles, à une date précise.

En pratique, cela signifie qu’un propriétaire ne peut espérer faire abstraction de l’état dégradé de l’immeuble, même s’il n’en est pas responsable. Une donnée à garder en tête dans des zones où l’entretien collectif est souvent à l’arrêt, en attente d’aménagements futurs… parfois lointains.