L’immobilier de luxe parisien repart… mais pas là où on l’attend

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Écrit par Naila Khelifi- Publié le 7 mai 2025

Après deux ans de ralentissement, le marché de l’immobilier de luxe redémarre à Paris. Mais pas forcément là où on l’attendait. Barnes, leader du secteur, livre un premier bilan 2025 en pleine mutation.

Le signal est clair : Paris attire de nouveau.  Au premier trimestre 2025, le marché parisien de l’immobilier de luxe retrouve de la vigueur, selon le groupe BARNES, qui revendique 23 % de parts de marché.

Si les quartiers historiques conservent leur aura, d’autres secteurs émergent. Les biens à rénover regagnent en attractivité, et le très haut de gamme atteint des sommets. Une reprise sélective, portée par de nouveaux critères de désirabilité.

Un marché qui retrouve des couleurs

« Paris est une valeur refuge de l'immobilier », affirme Richard Tzipine, directeur général de BARNES. « Nous sortons d’un cycle attentiste. Les acheteurs sont de retour, et la confiance revient, en particulier sur le segment haut de gamme. »

Selon le groupe BARNES, les volumes de vente sur le marché de l’immobilier de luxe progressent de 40 % sur un an. Les prix, eux, remontent légèrement, atteignant en moyenne 14 450 €/m² dans Paris intra-muros, soit une hausse de 2 %.

Ce regain d’intérêt s’explique par un contexte géopolitique incertain, notamment aux États-Unis, mais aussi par l’effet vitrine des Jeux Olympiques. « Cet événement planétaire a redonné confiance et redynamisé l’image de Paris », analyse Laure de la Rivière, directrice des Biens d’exception chez BARNES.

Montmartre détrône le Triangle d’Or

Si les arrondissements emblématiques restent en tête — le VIIe à 20 221 €/m², le VIe à 18 698 €/m², le IVe à 17 998 €/m² —, la surprise vient du XVIIIe. Les prix y grimpent de 35 %, portés par l’attractivité croissante de Montmartre, Pigalle et Martyrs. Les biens d’exception franchissent les 20 000 €/m², certains appartements familiaux rénovés avec vue atteignent les 25 000 €/m².

« Le XVIIIe attire de plus en plus une clientèle familiale et internationale. On y trouve encore des maisons avec jardin, des vues spectaculaires, une vraie vie de quartier… et des prix jugés 'raisonnables' pour le très haut de gamme parisien », observe Richard Tzipine.

À l’inverse, des quartiers historiquement prisés reculent : le IXe chute de 14 %, le IIe de 12 %, le VIIIe perd 9 %. « La demande internationale s’est partiellement déplacée, et les acquéreurs sont aujourd’hui beaucoup plus attentifs à la qualité de vie, à l’environnement urbain, à la rareté », souligne-t-il.

Le retour des travaux

Autre évolution : les biens à rénover redeviennent attractifs. Après l’obsession du « parfait » et du clé-en-main, les acheteurs se tournent vers des biens anciens avec cachet, qu’ils souhaitent rénover selon leurs goûts.

« Nous voyons revenir des projets de rénovation lourde dans les plus beaux quartiers », confirme Richard Tzipine. « Les acheteurs, Français comme étrangers, veulent façonner leur pied-à-terre ou leur résidence principale dans l’authenticité parisienne. Un bel appartement haussmannien, bien placé, avec des travaux à faire, peut aujourd’hui susciter davantage d’intérêt qu’un bien neuf sans âme. »

Cette tendance touche autant les familles que les investisseurs internationaux, qui misent sur la personnalisation comme levier de valorisation et d’identité.

Ultra-luxe : la course à l’exception

Le segment de l’ultra-luxe — à partir de 5 millions d’euros — connaît un rebond spectaculaire. Les prix y progressent de 24 %, portés par des ventes records. Un hôtel particulier autour de 100 millions d’euros dans le VIIe, un appartement avec vue sur Notre-Dame vendu à plus de 10 millions d’euros dans le IVe… La rareté et le prestige font la différence.

« L’ultra-luxe parisien attire une clientèle qui cherche l’exception, et qui est prête à payer très cher pour cela », souligne Richard Tzipine. « Ces biens trouvent preneur rapidement, souvent sans négociation. »

Depuis janvier, le retour des acheteurs américains se fait sentir. Le regain d’intérêt pour Paris coïncide avec l’élection présidentielle américaine. « Le retour de Donald Trump à la présidence a provoqué un regain d’intérêt pour les actifs tangibles à l’étranger. Et Paris reste une valeur refuge, mais aussi une destination culturelle de premier plan », commente-t-il.

Paris reste une valeur sure certes . Mais la carte du luxe se redessine. Moins centrée sur le prestige statutaire, plus attentive à l’usage, au charme de l’ancien ou à l’emplacement unique, la capitale entre dans un nouveau cycle. Plus exigeant, plus diversifié, mais toujours aussi convoité.