Les passoires énergétiques envahissent le marché… mais se vendent à prix cassés

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Écrit par Naïla Khelifi- publié le 21 mai 2025

Sur le marché immobilier, les passoires énergétiques envahissent les annonces et se négocient à la baisse. Depuis l’interdiction de louer les logements classés G, les ventes explosent…

Elles coûtent cher à rénover, ne peuvent plus être louées… et se multiplient dans les annonces. Depuis le début de l’année, les ventes de logements classés F ou G – les fameuses « passoires énergétiques » explosent.

Une conséquence directe de l’interdiction de louer les biens les plus énergivores, entrée en vigueur en janvier avec la loi Climat et Résilience. Selon l’Observatoire SeLoger, les passoires représentent désormais 15 % des biens mis en vente, contre seulement 10 % en juillet 2021.

Quand le DPE fait (vraiment) la loi

C’est un changement de paradigme. Longtemps ignoré ou relégué au second plan, le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient un critère aussi décisif que l’emplacement ou la surface.

« Le DPE est aujourd’hui un critère quasiment aussi structurant que la localisation », affirme Baptiste Caron, DG de SeLoger.« Il redéfinit profondément les équilibres du marché. »

Conséquence : les biens notés F ou G subissent une décote moyenne de 15 % par rapport à un bien classé D. Et la différence grimpe encore selon les départements, avec des écarts de plus de 25 % dans certains cas.

Vendre… faute de mieux

Pour les propriétaires, le choix est vite fait : vendre plutôt que rénover, face à des travaux souvent complexes et onéreux. D’autant plus que depuis le 1er janvier, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location.

Et sur le marché, cela se ressent : la multiplication des passoires en vente entraîne une hausse des marges de négociation, ce qui tire mécaniquement les prix vers le bas. À Paris, par exemple, un logement classé G se loue 1,30 €/m² de moins qu’un bien classé D.

Le marché se réorganise sous contrainte

Les effets de la loi Climat et Résilience ne font que commencer. En 2028, ce sera au tour des logements classés F d’être interdits à la location. Autant dire que les passoires énergétiques vont continuer de peser lourd sur le marché, à la fois comme menace pour les vendeurs et comme opportunité (à prix cassé) pour les acheteurs avertis.

Un bouleversement durable, qui repositionne le DPE comme un élément central de toute stratégie immobilière – qu’on achète, qu’on loue… ou qu’on essaie de vendre vite, avant la prochaine échéance.