« On peut gagner beaucoup, mais il faut faire attention » : Yohann Bensmihen met en garde sur l’immobilier à Dubaï

©Yohann Bensmihen directeur de COBEN Dubaï / publié le 15 jui mars 2026- écrit par Brickly

« Derrière le fantasme, il y a une réalité qu’il faut connaître avant de se lancer. » Après le Covid, Yohann Bensmihen 35 ans, a choisi de changer de décor. Il a troqué les trottoirs parisiens pour les gratte-ciels de Dubaï.

Cet ancien gérant d’agences immobilières COBEN à Paris, accompagne aujourd’hui les investisseurs francophones attirés par la fiscalité avantageuse et les rendements de l’émirat. Mais Yohann le répète à chaque rendez-vous : il faut garder les pieds sur terre. Rentabilités gonflées, promoteurs peu scrupuleux, illusions… le marché peut être porteur, mais il faut bien s’entourer.

L'effervescence de Dubaï

Il y a dix ans, Yohann dirigeait plusieurs agences immobilières à Paris et en banlieue. Après le Covid, il commence à s’intéresser au marché de Dubaï.

Arrivé en 2022 d’abord en vacances, il trouve une ville en chantier dont il tombe amoureux. Là bas, il y découvre une effervescence où tout semble possible. « Ce qui m’a frappé, c’est la facilité à faire du business et le sentiment de sécurité. » Alors, il décide de s’y installer. « J’ai d’abord piloté mes agences depuis là-bas, puis je les ai revendues pour me consacrer uniquement aux Émirats », raconte-t-il.

Aujourd’hui, il se définit en un mot : passionné. Son métier : encadrer et conseiller les investisseurs francophones dans un marché où, selon lui, « on trouve beaucoup de mauvaises informations ».

Entre fantasme et réalité

Soleil, gratte-ciels spectaculaires, fiscalité légère, promesse de rendements élevés : l’image de Dubaï séduit. Une sorte d’eldorado moderne où l’immobilier serait toujours gagnant. Mais Yohan tempère. « On entend souvent parler de 15 % de rentabilité. C’est faux. Ça n’existe pas. Beaucoup de charlatans vendent du rêve. »

La réalité est moins flamboyante mais reste attractive : une rentabilité nette autour de 8 %, à condition de choisir le bon promoteur et de s’entourer des bonnes personnes. Pour lui, l’accompagnement est clé pour éviter les mauvaises surprises. Yohan rappelle surtout la différence fondamentale avec la France : pas de taxe foncière, pas d’impôt sur les revenus locatifs, et un marché dopé par plus de 200 nationalités prêtes à investir.

« Les volumes de transactions n’ont rien à voir avec l’Europe », souligne-t-il. À Dubaï, les ventes se comptent par dizaines de milliers chaque mois, avec une réactivité qui surprend souvent les investisseurs étrangers. Mais derrière l’effervescence, il y a aussi des risques. « On peut gagner beaucoup, comme on peut perdre beaucoup », prévient-il. Volatilité du marché, choix du quartier, fiabilité du promoteur : autant de variables qui font la différence entre un placement rentable et une désillusion.

Investir : combien ça coûte vraiment ?

Contrairement aux idées reçues, l’investissement à Dubaï n’est pas réservé aux millionnaires. « Avec 40 000 euros d’apport, on peut déjà se lancer, grâce à des plans de paiement étalés de deux à huit ans », explique Yohann. Des facilités de financement proposées directement par les promoteurs, sans passer par un crédit bancaire classique.

La fiscalité, elle, reste un atout majeur : aucune imposition locale sur les loyers ni sur les plus-values. Mais attention : un investisseur français sera taxé dès lors qu’il rapatrie ses revenus en France.

Autre paramètre : le taux de change. « En ce moment, la monnaie est très forte. Sur un budget de 500 000 €, on peut gagner près de 60 000 € rien qu’avec le change. » Une aubaine, mais qui peut aussi se retourner. L’équation est double : un ticket d’entrée accessible, une fiscalité allégée, mais une vigilance indispensable.

Un marché en plein essor

Alors que certains s’inquiètent d’une possible bulle spéculative, Yohann se veut rassurant. « Ici, le marché ne repose pas sur le crédit, donc le risque est limité. On est encore au début. Même le marché secondaire commence à exploser », affirme-t-il. Une différence de taille avec l’Europe, où l’endettement bancaire alimente souvent les emballements.

Côté géographie, certaines zones se détachent. Meidan, Dubai Islands ou encore MBR City figurent, selon lui, parmi les quartiers les plus prometteurs, portés par des projets d’aménagement ambitieux et une forte demande internationale. Mais il insiste : « Il n’y a pas de mauvais quartiers. Tout dépend du projet et des moyens. » En clair, le rendement ne se joue pas seulement sur l’adresse, mais aussi sur la qualité du promoteur, la gestion et la stratégie de sortie.

« On construit des relations pour la vie »

Conseiller, encadrer, accompagner : c’est ainsi que Yohan définit son rôle. « Je propose des stratégies adaptées, je suis les chantiers, j’aide à trouver un locataire ou un repreneur. J’ai commencé en tant qu’investisseur avant d’être agent, je sais ce que ça implique. »

Son avertissement principal : se méfier des chiffres trop beaux pour être vrais. « Les erreurs les plus fréquentes viennent de là : de mauvais projets vendus avec de mauvaises rentabilités. »

En une phrase, il résume son credo : « L’immobilier à Dubaï, c’est une vraie opportunité, mais à condition de s’entourer. » Car derrière les tours de verre et les promesses de fortune, le marché ne pardonne pas l’improvisation.